En afståelse af et erhvervslejemål er en overdragelse af et erhvervslejemål fra en eksisterende lejer til en ny lejer. En afståelse sker typisk ved et salg af erhvervslejemålet og ofte i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. I denne artikel kan du læse meget mere om hvad en afståelse er, om processen, samt om hvornår der kan ske en afståelse af et erhvervslejemål.
Hvad betyder afståelse af erhvervslejemål?
En afståelse af et erhvervslejemål er en overdragelse af et erhvervslejemål fra den eksisterende lejer (også kaldet udtrædende lejer eller sælger) til en ny lejer (også kaldet indtrædende lejer eller køber).
En afståelse af et erhvervslejemål er derfor også helt formelt en overdragelse af en eksisterende erhvervslejekontrakt, hvor køber indtræder i og overtager alle rettigheder og forpligtigelser i et eksisterende lejeforhold.
Da der er tale om en overdragelse af en erhvervslejekontrakt, så er det derfor heller ikke kun lokalerne, der afstås, men også selve aftalen og alle de rettigheder og forpligtelser, som lejer har i lejeforholdet. Det gælder naturligvis i forhold retten til at bruge lokalerne, men også forpligtelserne til at betale leje, vedligeholde m.v.
Afståelse til samme branche og anvendelse
Et vigtigt vilkår og betingelse for en afståelse er, at en afståelse som udgangspunkt kun kan ske til en lejer, der vil anvende erhvervslejemålet inden for samme branche og til den aftalte anvendelse.
Dette fremgår direkte af erhvervslejeloven, men typisk aftaler lejer og udlejer også en begrænset anvendelse af erhvervslejemålet i selve erhvervslejekontrakten. Det kan f.eks. være til bageri eller restaurant, og det betyder, at den indtrædende lejer i en afståelse kun må anvende lokalerne til det samme, medmindre udlejer accepterer en anden eller udvidet anvendelse.
Hvornår kan du afstå et erhvervslejemål?
Retten til afståelse fremgår direkte af erhvervslejeloven. Det betyder, at en lejer har ret til at afstå sit erhvervslejemål, medmindre andet er aftalt. Retten til afståelse er nemlig fravigelig, så der kan godt være aftalt i erhvervslejekontrakten mellem lejer og udlejer at afståelse ikke er tilladt. I disse tilfælde kræver en afståelse derfor særskilt aftale og accept fra udlejer.
Der kan også være aftalt begrænsninger eller særlige betingelser for en afståelse i erhvervslejekontrakten. Inden du udbyder dit erhvervslejemål til afståelse, er det derfor vigtigt at du gennemgår din erhvervslejekontrakt og ser, om der er aftalt forbud eller betingelser for en afståelse.
Hvornår er afståelse relevant?
En afståelse er typisk relevant i to situationer.
Den ene er i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. En virksomhed drives ofte fra lejede lokaler, og hvis en forretning eller restaurant f.eks. skal sælges, så er det ofte en forudsætning, at køber kan drive virksomheden videre fra de lejede lokaler. Sammen med selve overdragelsen af virksomheden, så skal der derfor ske en afståelse af erhvervslejemålet, hvorfra virksomheden drives.
Den anden situation er, hvor en virksomhed ønsker at ophøre driften fra sine lejede lokaler. Det kan enten være fordi den skal lukke eller flytte. Hvis lejemålet har en attraktiv beliggenhed, så kan det være relevant for lejer at sælge/afstå lejemålet i stedet for blot at opsige lejekontrakten. På den måde kan lejer opnå en økonomisk gevinst ved at fraflytte erhvervslejemålet, da lejer typisk modtager en afståelsessum fra den indtrædende lejer.
Hvad er en afståelsessum?
En afståelsessum er den købesum, som den indtrædende lejer (køber) betaler til den udtrædende lejer (sælger) i forbindelse med en afståelse.
En afståelsessum kan variere meget i størrelse, men kan sagtens være flere millioner kroner, hvis lejemålet har en attraktiv beliggenhed.
En afståelsessum kan også afhænge af lokalernes indretning, herunder om lejer har istandsat lejemålet, eller hvis indretningen følger med.
Kan udlejer afvise en afståelse?
En udlejer kan faktisk afvise en afståelse i enkelte tilfælde, og hvis udlejer har en gyldig begrundelse.
I erhvervslejelovens § 55 fremgår det, at lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
Med andre ord så kan udlejer altså afvise den indtrædende lejer og dermed afståelsen, hvis den indtrædende lejer enten har en dårlig økonomi, eller hvis den indtrædende lejer har ringe eller ingen erfaring inden for den branche, der drives virksomhed indenfor fra lejemålet.
Rent lavpraktisk betyder reglen, at udlejer ofte kræver dokumentation for den indtrædende lejers økonomi i form af en årsopgørelse samt dokumentation for brancheerfaring i form af et CV.
Derudover kan der, som tidligere nævnt, være aftalt yderligere betingelser for en afståelse i erhvervslejekontrakten.
Afståelse af erhvervslejemål til et ApS
Hvis et erhvervslejemål skal afstås fra en fysisk person (eller et I/S), er der kun ret til at afstå til et ApS (eller A/S), hvis ejeren af selskabet stiller sikkerhed ved en såkaldt selvskyldnerkaution.
Denne regel i erhvervslejeloven er en beskyttelse af udlejer, så udlejer ikke skal gå fra at have en lejer med ubegrænset hæftelse til en lejer med begrænset hæftelse, idet et ApS netop har begrænset hæftelse.
Når du indtræder som lejer i et erhvervslejemål, skal du dog alligevel altid overveje at oprette et ApS, da der er mange andre fordele ved den begrænsede hæftelse, selv om der skal stilles kaution over for udlejer.
Hvad kræver en afståelse af et erhvervslejemål?
En afståelse af et erhvervslejemål er en forholdvis simpel proces. Dog kræver det en række dokumenter, ligesom du skal være opmærksom på de rettigheder og forpligtelser, der er forbundet med en afståelse.
En afståelse kræver følgende:
Du skal have ret til afståelse. Husk at kontrollere erhvervslejekontrakten
Du skal have udlejers godkendelse af den indtrædende lejer
Indtrædende lejer skal gennemgå erhvervslejekontrakten nøje
Der skal udarbejdes en købsaftale vedrørende afståelsen med vilkårene for afståelsen
Der skal laves en allonge/tillæg til erhvervslejekontrakten, der beskriver overdragelsen
Du er altid velkommen til at kontakte Simple Law, hvis du har spørgsmål til afståelse eller ønsker hjælp til din afståelse.
Skal vi hjælpe med udarbejdelse af købsaftale til afståelse? Så kontakt os for en uforpligtende snak.
Comments